Quo vadis Immobilienfonds?
von 
HHVM Hamburger Vermögen GmbH
14.09.2010 - 18:41 Uhr - Finanzen & Recht
(prcenter.de) Offene Immobilienfonds sind seit einiger Zeit schon die Sorgenkinder der Finanzbranche. Zehn Immobilienfonds mit einem Volumen von knapp 90 Mrd. Euro liegen mittlerweile auf Eis.
Das Platzen der Immobilienblase in den USA führte zu einer ersten
Schockwelle, die politische Diskussion über die zukünftige Behandlung dieser Assetklasse tat ein Übriges.
Beide Ereignisse führten dazu, dass eine Reihe von Immobilienfonds geschlossen wurde. Die Konsequenz: Die Rückgabe der Anteile ist derzeit nicht möglich. Anleger kommen nicht mehr an ihr Geld und befürchten hohe Verluste.
Es stellt sich also die Frage, wie die immer noch als solide und sicher geltende Anlageklasse aktuell zu beurteilen ist? Wie sollte man sich als Anleger verhalten, wenn man bereits investiert ist und was sollte man tun, wenn man mit dem Gedanken spielt, Geld in Immobilienfonds zu investieren?
Das grundsätzliche Problem der geschlossenen Fonds ist, dass die Fondsgesellschaften einerseits nicht genügend Liquidität aufweisen, um die Masse der Anleger gleichzeitig auszubezahlen. Auf der anderen Seite lassen sich Immobilien eben nicht kurzfristig verkaufen. Das besagt schon der Name und kann als Konstruktionsfehler offener Immobilienfonds gesehen werden. Ein Engagement in Immobilien ist und bleibt nun einmal eine längerfristige Anlage.
Dieses sogenannte „Fristentransformationsrisiko“ hat auch die Politik erkannt. Es soll im neuen „Gesetz zur Stärkung des Anlegerschutzes und Verbesserung der Funktionsfähigkeit des Kapitalmarktes“ Berücksichtigung finden. Dabei dürften institutionelle Großanleger, zum Teil millionenschwer in Immobilienfonds investiert, zukünftig restriktiver behandelt werden als Privatanleger.
Neues Gesetz in der Warteschleife
Dass sich das laufende Gesetzgebungsverfahren in die Länge zieht, ist für die Fondsgesellschaften ein gutes Argument, ihre Fonds in naher Zukunft nicht wieder zu öffnen, sondern zunächst das fertige Gesetz abzuwarten. Und die Politik muss sich den Vorwurf gefallen lassen, etwas gut gemeintes einmal mehr schlecht umzusetzen.
Zumindest sind die geplanten Zwangsabschläge vom Tisch. Rückgabe- und Kündigungsfristen -gerade für institutionelle Anleger- machen aber durchaus Sinn. Wünschenswert wären auch eine höhere Transparenz und eine regelmäßige, aktuelle Bewertung der Fondsimmobilien.
Fakt ist, dass offene Immobilienfonds auch in Zukunft eine wichtige Rolle beim Vermögensaufbau spielen werden und zur inflationsgeschützten Diversifikation innerhalb einer ausgewogenen Portfolio-Struktur beitragen können. Vorteile einer konstanten, kaum von der Entwicklung anderer Märkte abhängigen Rendite
und die breite Risikostreuung durch die geographische Verteilung der Immobilien auf verschiedene nationale und internationale Standorte sind nicht von der Hand zu weisen. Hinzu kommen unterschiedliche Mietvertragslaufzeiten, Nutzungsarten und Objektgrößen. Ein weiteres Plus sind die nach wie vor stabilen, teils steuerfreien Ausschüttungen. Es verwundert daher nicht, dass sich gut aufgestellte Fonds mit geringeren Marktrisiken und stabilen Ertragsstrukturen gegen die Marktschwäche vergleichsweise gut behaupten konnten. Inhaber von Immobilienfondsanteilen sollten daher nicht in Panik verfallen.
Kauf über die Börse kann sich lohnen
Auch Immobilienfonds werden inzwischen an der Börse gehandelt. Dort werden die Preise nach Angebot und Nachfrage bestimmt und die momentane Illiquidität und drohende Abwertungen spiegeln sich in der Preisfindung mit Abschlägen gegenüber dem offiziellen Kurs der Investmentgesellschaften wider. Der Ausstieg über die Börse mit zum Teil sehr hohen Abschlägen vom inneren Wert des Fonds ist möglich aber
eher nicht ratsam.
Für Neuanleger mit etwas Mut in ein antizyklisches Investment könnte sich der Einstieg über die Börse zum jetzigen Zeitpunkt hingegen lohnen. Der Discount für einzelne Fonds liegt zwischen 9%* beim SEB ImmoInvest (seit Mai 2010 geschlossen) und knapp 24%* beim KanAm US-Grundinvest (geschlossen seit
Oktober 2008). Beim Axa Immoselect (seit November 2009 eingefroren) beträgt der Abschlag im Börsenhandel zurzeit 19%*, beim KanAm Grundinvest (geschlossen seit Mai 2010) 13%*. Hierbei gilt zu beachten, dass die Abschläge als Risikoprämie für mögliche Abwertungen im Fondsbestand zu verstehen sind.
Die Chance liegt nun darin, den heutigen Discount als Gewinn zu verbuchen, wenn die Fondsgesellschaften wieder öffnen und Bestände zum regulären Anteilspreis (Nettoinventarwert) und möglichst ohne Abwertung zurücknehmen. Wann dies der Fall sein wird, ist derzeit aber völlig offen.
Das Gesetz sieht für die Rücknahmeaussetzung eine maximale Frist von zwei Jahren vor. Solange haben die
Fondsgesellschaften Zeit, Immobilien zu „angemessenen Bedingungen“ zu veräußern, um für ausreichend Liquidität zu sorgen. Was nach dem Ende der Zweijahresfrist passiert, ist im Gesetz nicht geregelt. Hat die Gesellschaft durch Verkäufe genügend Mittel eingesammelt, um ihre Anleger auszubezahlen, stünde einer Wiedereröffnung nichts im Wege. Reichen die Geldmittel nicht aus, kann es zur Kündigung des Sondervermögens kommen und der Fonds wird liquidiert. In diesem Fall bliebe der Fonds noch mehrere Monate geschlossen, bis er endgültig aufgelöst und abgewickelt wird.
*Stand: 10.09.2010
Angaben zum Autor
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Die Hamburger Vermögen konzentriert sich seit ihrer Gründung im Jahr 1994 auf die Entwicklung und Umsetzung maßgeschneiderter Konzepte in der Vermögensverwaltung. Die Anlagephilosophie basiert auf
dem Multi Asset Ansatz der weltweit erfolgreichsten Vermögensverwalter, den US-amerikanischen Stiftungsfonds. Die Hamburger Vermögen ist Vermögensverwalter des Jahres 2009 und managt einen eigenen Dachfonds, den HV Fonds-Global Endowment Portfolio.
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